November 18, 2017    中文(简体)   
Farm

关于加拿大安省农场的价位和选择

加拿大是一个幅员极为辽阔的国家,各省的农场价格无法类比,安省农场的价位相差很大,从十几万到数百万甚至上千万加币不等。视农场的用途种类,地理位置,面积大小,条件设施和住宅建筑而定。根据多方研究和考察,参考以下的公式:

农场的价值 =   农场种类+生意或配额+地理位置+住宅房屋+农地(英亩数,可耕地面积,土质,肥力,土地平整程度,等)+温室等设施(控温系统,灌溉系统等)和农业机具. 

由此容易理解,那种内有标准高尔夫球场或高级跑马场,风光绮丽设施完善的富豪型私人会所型农场,或是那种现代化养鸡场或奶牛场等有配额的大型工厂式农场,价格必然高昂,如在数百万甚至千万加币以上。显然,对于绝大多数民众,这些昂贵的农场好比是乌托邦。 据统计, 安省平均每个农场的价值是 80余万加元。从现实出发,普通移民可以负担的农场价位应该在这个平均值以下。

农场的价值到底是怎么确定的呢?与其它种类的房地产一样,农场有其政府评估价,银行贷款时的评估价和市场价。对于卖家和买家来说,最重要的是农场的市场价格( market value )。这个市场价主要取决于其本身的价值和市场的供需平衡。 农场,是商业房地产的一种,可以从银行贷款,或可要求卖家做部分回贷。所以,买家需要的只是农场成交价 45% 左右的首付。由于农场本身可以是商业运作,所以 农场的投资回报或收益应该是:当前的经营收益+还贷款本金的回报+长期性增值的回报。

对于大多数移民来说,追求的是价廉物美。那么让我们来看看,花多少钱可以办多大的事,并分析各种价位的农场对于移民的合适性和可选择性。

15 万~ 25 万的农场 : 地处偏远,条件差,一般是荒地,或没有什么收益。以牧草种植和放牧为主,往往灌木丛生或为杂木林,或者为山地等。没有什么设备。住宅陈旧,或者上面没有住宅。土壤本身没有什么肥力。可耕地所占比例不大,等。这种农场可能只适合于国内真正的农牧民,能够吃苦耐劳,来加拿大垦荒者。不适合书生或叶公好龙者!如果买来申请移民,移民官员怎么能够相信,以此能够安居乐业衣食无忧?如,有人的愿望是:想买一个靠近多伦多的 10 万加币左右的优质农场。但是,这可能吗?

25 万~ 40 万的农场 : 一般远离多伦多,但可能靠近小乡镇。经济效益不高。住宅比较陈旧,或种植牧草,放马或养羊,或是简单的休闲型农场,或种植大豆等粗放型作物等,土地不够肥沃,没有什么值钱的设备等。这类农场中,有许多是出租给真正的农民或牧民的。这种农场可能适合于懂得农林牧副渔的移民,因为有潜力可挖,也因为他知道可以干什么,不可以干什么,买来可以有用武之地。对于那些以买农场申请移民为目的的人,或可考虑。但是,对于这种农场,你不可能强求一买来就会有大的经济效益。 其实,对于低价位的农场,也可以想的很简单:以市区一栋镇屋或半独立屋的价格就买到一个农场,如果还以这个农场申请到了移民,已经不错了。

40 万~ 60 万的农场 这个价位已经有些条件相当好或有明显经济效益的农场,很值得移民们购买!其价位也在许多人的可负担程度内,所以予以重点推介!此价位的农场可能距离多伦多较远( 1.5 小时车程或以上),但农场类型比较多元化。如谷物,蔬菜,花卉,果园,养鱼场,休闲农场都有。可以有一些值钱的设备,如温室和农业机械设备等。尤其值得强调的是,有些农场是有现成生意的,如某些花卉农场,有固定销路,收入稳定,可能有较高的回报。住宅条件也相当不错,有些甚至可以说是舒适安逸的现代化住房!如双车库独立屋,超过 2500 平方英尺,硬木地板,起居室,大客厅等,四卧室,三浴室,等等。光这栋房屋在市区,起码就值了 50 万.

我建议那些不懂得农场经营也没有农业经验的人,如果条件允许,尽量买这个价位内的带生意的农场。可以要求卖家培训你,很快可以上手。如果买到一个生意稳定,收入良好的农场,岂不是一个聚宝盆?还有什么可担心的?已经来到加拿大的企业家移民家,也可以买这类有良好生意的农场来取消移民条件。另外,应该尽量买安省南部所谓加拿大阳光地带内的农场。

60 万至一百万的农场 :显然,在这个价位区间的挑选余地更大,农场的种类也更多。购买者或考虑较大的投资价值,或考虑良好的经营效益,或考虑以享受人生为主。如有些农场距离多伦多相当近( 1 小时车程以内),从而体现出其位置价值( location, location and location ) ! 例如某 农场地处大都市郊区,又靠近高速公路或市政规划带,由于其被圈入城市发展区从而改变土地用途的可能性较大,其增值潜力较大。一旦农场被圈入规划区,你就大发了!所以购买这类农场主要是作为土地银行来储备的。购买者可以不亲自经营农场,住宅和土地都可以出租给农民。这适合于那些实力雄厚的投资移民购买。而如果主要考虑经营,则可以买到一个带生意的经济效益良好的农场。 如某农场种植蔬菜和蘑菇以及花卉,位于大湖区小镇内,前店后场,远近闻名,供销畅旺,易经营,高回报,叫价仅为 60 余万。还有些农场是以休闲为主。如某农场靠近大瀑布区,位于美加边境的界河之滨,内有乡村酒吧和休闲设施。一杯在手,举目四望, 但见波光粼粼,森林浓郁,芳草如茵,疑入 梦境, 一派田园风情,甜蜜而宁静。真是心旷神怡,享受人生啊。这对于那些向往田园生活又腰包充实的人,相信是具有吸引力的。

 See Attachments for Farm Purchase Agreement.

 
Posted by: Aimhome
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